Par Denis PELOUSE Président de la CEIF FNAIM Expert immobilier Entreprises et commerces- Expert près la cour d’appel de Montpellier - Recognised European Valuer
Alors que l’inflation ne cesse de toucher les divers secteurs de notre économie ces derniers mois, les premiers effets de l’article 14 de la loi pouvoir d’achat n°2022-1158 du 18 août 2022 sur le plafonnement à 3,5 % de l’indexation des loyers commerciaux des PME de moins de 250 salariés sont actifs depuis le 24 septembre.
Malgré la modification de la formule du calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC), mise en place par le décret du 14 mars 2022, prenant en compte désormais les indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (IPLC) à hauteur de 75% et de l’indice du coût de la construction (ICC) à hauteur de 25%, l’accélération de l’augmentation estimée par le législateur est bien confirmée.
En effet, pour le deuxième trimestre 2022, l’ILC paru le 24 septembre dernier a atteint un pic historique avec un indice à 123,65 et la plus forte évolution depuis 5 ans affichant une variation annuelle record de +4,43%.
En application de la loi susvisée et pour les seules conventions des baux commerciaux indexées à l’ILC pour les petites et moyennes entreprises au sens du règlement UE 651/2014, le bouclier à 3,5 % joue maintenant son rôle de limitation pour une durée comprise entre les indices du deuxième trimestre 2022 et du premier trimestre 2023.
Comme nous pouvons le constater sur les données des quatre dernières années, l’évolution de l’indice se situe entre -0,32% et + 3,46%, sans jamais dépasser le seuil des 3,5% jusqu’à maintenant.
|
ÉVOLUTION DE L’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX (RÉFÉRENCE 100 AU 1ER TRIMESTRE 2008) |
||
|
|
EN NIVEAU |
ÉVOLUTION ANNUELLE EN % (T/T-4) |
|
2018 T1 |
111,87 |
2,20 |
|
2018 T2 |
112,59 |
2,35 |
|
2018 T3 |
113,45 |
2,41 |
|
2018 T4 |
114,06 |
2,45 |
|
2019 T1 |
114,64 |
2,48 |
|
2019 T2 |
115,21 |
2,33 |
|
2019 T3 |
115,60 |
1,90 |
|
2019 T4 |
116,16 |
1,84 |
|
2020 T1 |
116,23 |
1,39 |
|
2020 T2 |
115,42 |
0,18 |
|
2020 T3 |
115,70 |
0,09 |
|
2020 T4 |
115,79 |
-0,32 |
|
2021 T1 |
116,73 |
0,43 |
|
2021 T2 |
118,41 |
2,59 |
|
2021 T3 |
119,70 |
3,46 |
|
2021 T4 |
118,59 |
2,42 |
|
2022 T1 |
120,61 |
3,3 |
|
2022 T2 |
123,65 |
4,43 |
L’effet « bouclier » pour ce deuxième trimestre nous donne une limitation d’un peu moins d’1% par rapport à l’évolution de cet indice, mais les dernières augmentations significatives dans les secteurs de l’énergie, notamment celui de l’électricité, laisse présager à l’instar des cinq derniers trimestres, un différentiel qui devrait certainement s’accroître, tout au moins pour les prochains termes.
Il est à noter que de nombreuses conventions indexées à l’ILAT ou à l’ICC ne sont pas concernées par ce bouclier et qu’un des paramètres les plus important à prendre en compte pour les équilibres budgétaires de ces exploitations est celui du poste des charges et du foncier.
Au-delà des limitations des loyers faciaux, ces charges sont en train d’atteindre des niveaux inédits où des économies dans les parties privatives et communes, notamment dans les galeries commerciales, devront forcément être envisagées quels que soit les seuils par rapport au décret tertiaire.
Rendez-vous à la fin de la période de limitation, où la question des baux révisés ou renouvelés, sera alors certainement source de grandes discussions, probablement sans le même bouclier.