I- Le champ d’application du DPU :

Rappelons qu’en vertu des dispositions de l’article L.211-4 du code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain n’est pas applicable :

- à l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués :

o soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage mixte professionnel et habitation,

o soit par un tel local et ses locaux accessoires,

o soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local,

compris dans un bâtiment en copropriété, soit à la suite du partage (total ou partiel) d’une société d’attribution, soit depuis 10 ans au moins (à compter de la date de publication au règlement de copropriété) ;

- à la cession de parts ou d’actions de sociétés coopératives de construction, donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation, d’un local professionnel ou d’un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires.

IMPORTANT :

Comme auparavant, par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer le droit de préemption aux aliénations et cessions qui en sont en principe exclues en vertu de l'article L.211-4 susvisé, sur la totalité ou une partie de son territoire. On parle alors de droit de préemption renforcé.

A) Aliénations d’immeubles neufs :

Le droit de préemption n’est pas non plus applicable aux aliénations d’un immeuble bâti, durant les premières années de son achèvement. La loi ALUR modifie la durée pendant laquelle un immeuble neuf échappe au droit de préemption.

Auparavant de 10 ans, cette durée passe à 4 ans.

B) Nouvelles opérations soumises au droit de préemption :

1) Cessions de parts de SCI :

Désormais, seront soumises au droit de préemption urbain les cessions de la majorité des parts de SCI, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession entre dans le champ d'application territorial du droit de préemption.

A noter :

Cette disposition ne concerne pas les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Les cessions de la majorité des parts de ce type de SCI restent donc exclues du droit de préemption urbain.

2) Apports en nature à une SCI :

Sont désormais également soumis au droit de préemption urbain les immeubles ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble bâti ou non, lorsqu’ils sont apportés en nature à une SCI.

II- La DIA et les modalités d’exercice du droit de préemption :

Désormais, la DIA doit également contenir les informations prescrites par l’article L.514-20 du code de l’environnement, relatives aux installations classées.

Cependant dans les 2 mois qui suivent l’envoi de cette déclaration, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la SCI.

Il peut également demander à visiter le bien.

La liste de ces documents ainsi que les conditions de visite doivent faire l’objet d’un décret à paraître.

IMPORTANT :

Cette demande de communication et/ou cette demande de visite peuvent avoir un impact sur le délai total dont dispose le titulaire du droit de préemption pour exercer ce dernier.

III- Le délai de purge du DPU :

Jusqu’à présent, le délai était de 2 mois à compter de la réception de la DIA par le titulaire du droit de préemption. A défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir renoncé tacitement à acquérir.

La loi ALUR instaure deux règles susceptibles de modifier ce délai :

- il est désormais suspendu à compter de la réception de la demande de communication de documents susvisée ou de la demande de visite du bien.

Il reprend ensuite à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption ;

- si le délai restant à courir est inférieur à 1 mois, le titulaire dispose dans tous les cas d’1 mois pour prendre sa décision.

En revanche, passés ces délais, son silence vaut toujours renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Ainsi, si une demande de communication de documents ou une demande de visite intervient passé le 1er mois du délai de purge, ce dernier se trouvera automatiquement rallongé. Il pourrait donc être amené à dépasser 2 mois !

IV- Modalités d’exercice du droit de préemption :

A) Publicité de la décision de préemption :

Désormais, si le bénéficiaire désire préempter, sa décision est publiée et notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à l’acquéreur mentionné dans la DIA.

Ce sera ensuite au notaire de transmettre cette décision aux titulaires de droits sur le bien (ex : titulaires de droits d’usage, bénéficiaires de servitudes, fermiers et locataires) mentionnés dans la DIA.

B) Paiement du prix de vente et transfert de propriété :

La loi ALUR modifie les modalités de paiement du prix et de transfert de propriété au profit du bénéficiaire du droit de préemption. En effet, le transfert de propriété intervient maintenant à la plus tardive de ces deux dates :

- paiement du prix,

- acte authentique de vente.

Concernant le prix, il est payé (ou consigné) dans les 4 mois de la décision d’acquérir ou du de celle du juge de l’expropriation. Avant, ce délai était de 6 mois.

A défaut, le vendeur reprend sa liberté de vendre (avant, il ne bénéficiait que d’une rétrocession du bien).

C) Renonciation à préempter :

Le vendeur reprend sa liberté de vendre au prix mentionné dans la DIA. Mais avec la loi ALUR, ce prix peut être révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations de l’ICC depuis la date de la DIA.

En revanche, le délai pour vendre le bien sans avoir à repurger le droit de préemption est réduit de 5 à 3 ans.

D) Annulation de la décision de préemption :

En cas d’annulation de la décision de préemption, suite à un recours devant le tribunal administratif, le bénéficiaire du DPU doit proposer aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l’acquisition du bien en priorité.

Le prix doit rétablir les conditions de la préemption, et à défaut d’accord amiable, il est fixé judiciairement.

Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont alors 3 mois pour se prononcer. A défaut, ils renoncent tacitement.

Dans ce cas, le titulaire du droit de préemption propose à l’acquéreur mentionné dans la DIA.