Une société maître d’oeuvre a réalisé la quasi-totalité des travaux de gros œuvre de construction d’une maison individuelle avant de les interrompre et d’être mise en liquidation judiciaire. Le liquidateur assigne le maitre d’ouvrage en paiement. Désordres et moins-values ayant été constatés par expertise, le maitre d’ouvrage demande la requalification du contrat en CCMI, sa résiliation aux torts du constructeur, la réparation du préjudice et assigne l’assureur et le gérant de la société maitre d’oeuvre.
La CA annule le CCMI pour violation des règles d’ordre public protectrices du maitre d’ouvrage mais refuse la remise en état emportant démolition de l’ouvrage et condamne le maitre d’ouvrage à payer la somme réclamée par le liquidateur après déduction du coût des malfaçons.
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d'appel, décidant que la démolition de l’ouvrage serait une sanction disproportionnée d’autant que la construction est quasiment terminée à ce jour, le maitre d’ouvrage ayant pris l’initiative de faire achever l’ouvrage.
Après le rappel par la Doctrine que la démolition n'était pas une conséquence de la nullité mais une réparation (V. Y.-M. Serinet, Principe de concentration, ordre public et restitution consécutive à l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle : JCPG 2015, 788. – N. Le Rudulier, Nullité du contrat de construction de maison individuelle : JCPN 2015, 1227. – G. Durand-Pasquier, De quelques réflexions sur les prestations dues par le constructeur suite à l'annulation d'un contrat de construction de maison individuelle : Constr.-Urb. 2014, alerte 28) , et depuis un arrêt significatif (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-23.612, FS-P+B+R : JurisData n° 2015-022823 ; Constr. – Urb. 2015, comm. 169 par C. Sizaire) la Cour de cassation se situe sur le terrain non plus des restitutions, conséquence de la nullité, mais de la responsabilité dès lors que la démolition est bien qualifiée de sanction et que celle-ci reste soumise à l'appréciation du juge qui devra prendre en compte la gravité des désordres et des non-conformités pour décider ou non de cette mesure de réparation.
Deux conséquences importantes en ont résulté :
- en premier lieu, la démolition ne sera plus une sanction automatiquement accordée par le juge sur demande du maître de l'ouvrage,
- en second lieu, la démolition n'empêchera pas pour autant le constructeur de réclamer, au titre des restitutions, le coût des travaux, sauf compensation entre ce coût et le préjudice subi par le maître de l'ouvrage.