Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel de ce 31 juillet 2014.

Ce décret fixe également les zones « tendues » définies par le nouvel article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite" loi ALUR").

Rappelons que le décret n° 2032-689 du 30 juillet 2013 d’encadrement des loyers entré en vigueur le 1er août 2013 n’était valable que pour une durée d’un an.

Le nouveau décret a été réécrit afin de l’adapter aux dispositions de la loi ALUR. Il entre en vigueurle 1er août 2014 pour une durée d’un an.

La liste des communes dans lesquelles le décret est applicable a été modifiée par rapport au décret précédent. Il s’agit des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants.

Sont ainsi concernées par ces mesures les logements nus et meublés situés dans les communes comprises dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Nous vous invitons donc à vérifier si les communes dans lesquelles vous avez un bien à louer ou à relouer sont concernées.

LA RELOCATION 

Sont concernés par les dispositions du décret d’encadrement des loyers, les logements vacants définis comme étant les logements inoccupés proposés à la location à l’exception de ceux :

- faisant l'objet d'une première location ;

- inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le principe est que le nouveau loyer de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé en fonction de l’indice IRL. Le texte précise que cette révision ne peut s’appliquer si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

Par dérogation à ce principe, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

- Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration (brève du 16 août 2012) ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

- Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’indice IRL.

- Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué (dans la limite toutefois du loyer de référence majoré et de l’éventuel complément de loyer lorsque les textes réglementaires seront parus).

LE RENOUVELLEMENT DE BAIL

En principe, lors du renouvellement du bail, le loyer est réévalué selon la clause de révision prévue au contrat ou introduite lors de son renouvellement, dans les limites de la variation de l’IRL.

Par dérogation à ce principe, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

- la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites de la variation de l’indice IRL ;

- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

LES MESURES COMMUNES

Pour l’application de ces mesures, le décret apporte les précisions suivantes :

- Loyers manifestement sous-évalués

Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990.

Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat.

-  Travaux d’amélioration

Est exclu du montant des travaux d'amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application d’une convention de travaux.

Le coût des travaux d'amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

- Loyer faisant l’objet d’une réévaluation lors du départ de l’ancien locataire

Le décret précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, pour adapter ces mesures aux articles 17, 17-2 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que par dérogation aux mesures exposées ci-avant lorsqu'un arrêté préfectoral prévu au I de l'article 17 ou au I de l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 a été pris à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

- la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré ;

- pour les baux de relocation, les dérogations au principe de « blocage » des loyers ne s'appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;

- pour le renouvellement des baux, les dérogations au principe de « blocage » du loyer ne s'appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l'article 17-2 de la même loi (action en diminution ou réévaluation du loyer).