La Rochelle, Aytré et Châtelaillon-Plage entrent officiellement dans le cercle des communes classées A, où se loger à l’année présente les plus grandes difficultés

Les communes de La Rochelle, Aytré et Châtelaillon-Plage, dans l’agglomération de La Rochelle, sont désormais classées en zone A dite « très tendue » sur le plan de l’accès au logement (déséquilibre entre une offre à l’année réduite et une demande importante).

Par Denis PELOUSE Président de la CEIF FNAIM Expert immobilier Entreprises et commerces- Expert près la cour d’appel de Montpellier - Recognised European Valuer

Alors que l’inflation ne cesse de toucher les divers secteurs de notre économie ces derniers mois, les premiers effets de l’article 14 de la loi pouvoir d’achat n°2022-1158 du 18 août 2022 sur le plafonnement à 3,5 % de l’indexation des loyers commerciaux des PME de moins de 250 salariés sont actifs depuis le 24 septembre.

Malgré la modification de la formule du calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC), mise en place par le décret du 14 mars 2022, prenant en compte désormais les indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (IPLC) à hauteur de 75% et de l’indice du coût de la construction (ICC) à hauteur de 25%, l’accélération de l’augmentation estimée par le législateur est bien confirmée.

En effet, pour le deuxième trimestre 2022, l’ILC paru le 24 septembre dernier a atteint un pic historique avec un indice à 123,65 et la plus forte évolution depuis 5 ans affichant une variation annuelle record de +4,43%. 

En application de la loi susvisée et pour les seules conventions des baux commerciaux indexées à l’ILC pour les petites et moyennes entreprises au sens du règlement UE 651/2014, le bouclier à 3,5 % joue maintenant son rôle de limitation pour une durée comprise entre les indices du deuxième trimestre 2022 et du premier trimestre 2023.

Comme nous pouvons le constater sur les données des quatre dernières années, l’évolution de l’indice se situe entre -0,32% et + 3,46%, sans jamais dépasser le seuil des 3,5% jusqu’à maintenant.

L’effet « bouclier » pour ce deuxième trimestre nous donne une limitation d’un peu moins d’1% par rapport à l’évolution de cet indice, mais les dernières augmentations significatives dans les secteurs de l’énergie, notamment celui de l’électricité, laisse présager à l’instar des cinq derniers trimestres, un différentiel qui devrait certainement s’accroître, tout au moins pour les prochains termes.

Il est à noter que de nombreuses conventions indexées à l’ILAT ou à l’ICC ne sont pas concernées par ce bouclier et qu’un des paramètres les plus important à prendre en compte pour les équilibres budgétaires de ces exploitations est celui du poste des charges et du foncier.

Au-delà des limitations des loyers faciaux, ces charges sont en train d’atteindre des niveaux inédits où des économies dans les parties privatives et communes, notamment dans les galeries commerciales, devront forcément être envisagées quels que soit les seuils par rapport au décret tertiaire.

Rendez-vous à la fin de la période de limitation, où la question des baux révisés ou renouvelés, sera alors certainement source de grandes discussions, probablement sans le même bouclier.

Par Valérie CARTERON source FNAIM

Une première intervention de BERCY : suppression de la composante « chiffre d’affaire » du commerce de détail » dans le calcul de l’indice ILC.

L’année 2022 sonne le retour en force de l’inflation après des années de modération.  Les locataires des commerces, déjà souvent confrontés à la concurrence de l’e-commerce, ont été durement impactés par la crise sanitaire de la Covid-19. La période de COVID a engendré une accélération et une sur activité de commerce de vente en ligne, de nouvelles habitudes de consommation et par ailleurs des épisodes de confinement qui ont lourdement impacté leurs activités.

L’abondance de mesures d’aide et d’épargne accumulée par les Français, indispensable au soutien de la consommation, n’a malheureusement pas éviter le retour de l’inflation et la hausse des coûts menace dorénavant le pouvoir d’achat et les marges bénéficiaires des commerçants.

Plusieurs Fédérations lancent des appels à la modération des loyers commerciaux et implorent  ainsi le gouvernement à engager une réforme du mode de calcul de l’indice de revalorisation des loyers commerciaux.

En décembre 2021, Bercy organise les Assises du Commerce, et décide d’une mesure très concrète.

Au tout début de l’année 2022, les pouvoirs publics se saisissent de cette inquiétante flambée de l’ILC.

Dans le prolongement parait au JO, le décret n°2022-357 du 14 mars, qui modifie la formule de calcul de l'indice national trimestriel des loyers commerciaux.

L’objectif est clair : une limitation de la hausse des loyers commerciaux.

L’INSEE travaille et le décret du 14 mars officialise la suppression de la composante « chiffre d’affaires du commerce de détail ». Cette mesure doit permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur l’ILC de mars 2022 et devrait limiter les augmentations fondées sur les publications trimestrielles suivantes en 2022 et 2023.

En effet, les travaux de l’Insee réalisés à l’occasion des Assises du commerce ont permis d’établir que la composante chiffre d’affaire du commerce de détail générait de la volatilité et favorisait nettement les hausses de l’indice, et donc les augmentations de loyers.

De plus, cette composante intégrait l’ensemble du chiffre d’affaire du secteur, y compris celui réalisé en ligne (e-commerce).

La progression continue des ventes par internet (près de 100 % de hausse entre 2014 et 2021) a ainsi alimenté, sans aucune justification économique, la revalorisation des loyers des magasins physiques et plus généralement de l’ensemble des locaux loués par bail commercial (restaurants et bars, cinémas, salles de sports, etc).

Avec ce décret Bercy exprime une façon de tenir compte du développement du e – commerce qui influait injustement sur ce taux et de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur l’ILC .

Résumé

Ainsi à compter du 4^ème trimestre 2021, le calcul de l’ILC se fait selon la formule suivante : 75 % indice des prix à la consommation et 25 % coûts de la construction.

Une seconde intervention du parlement :  Le plafonnement de la variation annuelle de l’ILC

Cette fois ci, ce sont les élus de la République qui prennent la main sur ce sujet.

A l’occasion de l’élaboration de la loi sur le Pouvoir d’Achat, les Fédérations de commerçants dans un communiqué de Presse daté du 21 Juillet ont alerté les pouvoirs publics sur la nécessité de plafonner l’évolution des loyers commerciaux au même titre que les baux d’habitation. (https://www.procos.org/images/procos/presse/2022/cpconcertationloyer.pdf)

Pour elles, cette mesure est indispensable pour sauvegarder le commerce physique dans les territoires et l’aider à faire face à la baisse concomitante de l’activité en magasin et à la hausse des coûts de production et d’exploitation ; à cette occasion elles font remarquer que le loyer peut représenter jusqu’à 20 % du chiffre d’affaires du point de vente.

Dans un premier temps, l’Assemblée Nationale a rejeté cette mesure lors de l’examen du projet de loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat.

Pourtant, la loi n°2022-1158 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat promulguée le 16 août 2022 puis publiée au Journal officiel du 17 août 2022, prévoit dans son article 14 une mesure qui porte sur l’indexation du loyer d'une petite ou moyenne entreprise (PME), c'est à dire de moins de 250 salariés en faisant simple, par le jeu de l'indice des loyers commerciaux (ILC), dans le cadre d'un bail commercial.

Ainsi, le texte précise que : « La variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.
Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l'annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».

Ce dispositif temporaire à l’instar des baux d’habitation, crée un mécanisme de plafonnement de la variation annuelle du loyer indexé sur l’indice ILC.

Cette variation ne pouvant excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.

On notera que le gouvernement a apporté son soutien à un amendement de la majorité visant à plafonner à 3,5 % la hausse de l'indice des loyers commerciaux, qui sert de base à la revalorisation annuelle des loyers.

Cette mesure a fait l'objet d'une concertation avec les acteurs du secteur, menée sous l'égide d'Olivia Grégoire, la ministre déléguée aux PME, au Commerce, à l'Artisanat et au Tourisme.

• Quelles sont les entreprises concernées ?

Ce dispositif concerne seulement les petites et moyennes entreprises. Cette mesure s’applique à l’indexation du loyer des baux conclus avec des entreprises de moins de 250 salariés et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions EUR ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions EUR.

L’article 14 de la loi du 16 Août 2022 ne précise pas les modalités de calcul de ces critères.

Toutefois , on peut imaginer que ces critères s’appliqueront au niveau du groupe comme cela avait été prévu pour la prise en compte de l’ « effectif du groupe » dans le cadre du fonds de solidarité instauré pendant la crise COVID.

• Quelle est la période visée par le texte ?

Ce dispositif temporaire s’applique à toute indexation annuelle qui intervient à partir de la date d’entrée en vigueur de l’ILC du 2^ème trimestre 2022, à savoir octobre 2022 et pour les indexations basées sur le 1er trimestre 2023.

Il s’agit en réalité d’une période temporaire d’une année.

Bien que la loi Pouvoir d’Achat s’applique dès le 18 août 2022, il faut attendre la publication par l’INSEE de l’indice ILC du 2^ème trimestre 2022 pour appliquer cette nouvelle règle !

• Quels sont les loyers concernés ?

La mesure temporaire concerne les baux comportant une clause d’indexation dite clause d’échelle mobile dont le mécanisme permet au bailleur d’indexer chaque année en principe, le loyer sur la base de l’ILC.

Les loyers indexés sur l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ne sont pas concernés.

Même si le législateur a utilisé le terme de « révision », il faut comprendre que cette nouvelle règlementation exclut l’hypothèse de la révision triennale légale, pour la simple et unique raison que l’article L 145-38 du code de commerce, d’ordre public n’est pas modifié.

• Reste à savoir si cette nouvelle règle doit être ou non considéré comme d’ordre public ?

La loi du 16 Août 2022 ne fixe aucune sanction dans l’hypothèse où le bailleur ne respecterait pas la nouvelle règle.

Imaginons que le bailleur refuse de « caper » l’indexation du loyer et dépasse le seuil maximal de 3,5 % . Dans ce cas, le locataire pourra demander le remboursement du trop perçu par le bailleur.

La loi n’a pas pris la précaution de modifier l’article L 145 – 15 du code de commerce, qui traite de l’ordre public dans le cadre des baux commerciaux. Il est donc prématurer de considérer que ce texte est d’ordre public.

Pourtant, certains auteurs affirment le caractère d’ordre public économique du dispositif (Jean Pierre BLATTER AJDI sept 2022 p 593 évoque «un ordre public absolu, auquel il ne peut par conséquent pas être dérogé »).

S’il ne peut pas être contesté que le bailleur n’est en droit de refuser de « caper » le loyer issu de l’indexation basée sur l’ILC 2ème trimestre 2022, il peut toutefois choisir de ne pas appliquer cette indexation, ce qui ne portera pas préjudice au locataire.  En effet, le bailleur peut préférer qu’en cette période de crise, son locataire s’acquitte des charges plutôt que d’espérer une indexation qui ne ferait qu’asphyxier son débiteur mais partenaire d’un contrat qui dure dans le temps !

A la lecture du texte, on peut d’ores et déjà regretter le manque de précision de ce nouveau dispositif.

Comment par exemple appliquer ce nouveau dispositif lorsque le bail commercial prévoit une clause d’indexation biannuelle ou triennale comme la jurisprudence l’autorise ?

Quelle sera la règle de calcul à appliquer lorsqu’il faudra procéder à l’indexation du loyer d’une entreprise dépassant le seuil de 250 salariés ou dont le chiffre annuel excède 50 millions euros ou dont le total du bilan annuel excède 43 millions euros ?

Le texte fait état d’une variation annuelle. On peut supposer que cette règle ne s’appliquera pas lorsque le loyer sera révisé dans le cadre d’une révision triennale légale en application de L 145-38 du Code de Commerce, calculée sur l’indice du 2 -ème trimestre 2022 ILC et que ce plafond de 3,5 % sera dépassé.

Rappelons que la valeur de l'ILC au premier trimestre 2022 a été fixée en juin 2022 à 120,61, avec une variation annuelle en hausse de 3,32%.

• NOUVELLE VALEUR DE L ILC : parution de l’ILC du 2^ème trimestre 2022.

L’INSEE a publié le 23 septembre 2022, l’indice du 2ème trimestre 2022.  Au deuxième trimestre 2022, l’indice des loyers commerciaux s’établit à 123,65. Sur un an, il augmente de 4,43 % (après +3,32 % au trimestre précédent).  Au vue de cette augmentation, on peut aisément imaginer que l’INSEE va proposer dans un avenir proche une nouvelle version de l’ILC ; c’est en tout ce qu’a indiqué la ministre chargée des PME Madame Olivia Grégoire, qui permettrait alors de pérenniser une mesure d’urgence limitée dans le temps.

Pourtant la crise économique que traverse la France ne devrait pas s’arrêter net en octobre 2023 !

Une vraie réforme des modalités d’évolution des loyers des commerçants s’impose, si l’on veut maintenir un équilibre entre les intérêts financiers du bailleur et la survie de certaines petites entreprises trop fragilisées par des crises successives.

Maintenir une relation stable entre les parties au contrat de bail, suppose qu’ils trouvent entre eux un loyer d’équilibre.

En principe, le locataire ne peut pas effectuer dans le logement des travaux de transformation sans avoir obtenu un accord écrit du bailleur. A défaut de cet accord, il pourra lui être demandé une remise en état des lieux lors de son départ.

A l’instar de ce qui existe en matière de travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie, la loi "Climat et Résilience" a permis au locataire de faire réaliser, à ses frais dans le logement, des travaux de rénovation énergétique, même si ces travaux constituent des travaux de transformation (article 7f de la loi n° 89-462 du juillet 1989) (Cf. Brève).

L’application de cette mesure nécessitait la parution d’un décret fixant la liste des travaux ainsi que les modalités de sa mise en œuvre. Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 est paru au journal officiel du 21 juillet 2022.

Les travaux de rénovation énergétique concernés par ce dispositif

Le décret donne une liste limitative des travaux de rénovation énergétique qui comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :

• isolation des planchers bas ;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Les travaux réalisés doivent respecter les prescriptions fixées par l'arrêté mentionné au premier alinéa de l'article R. 173-3 du code la construction et de l'habitation. Il s’agit de l’arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.

Il est précisé que lorsque les logements loués se situent dans un immeuble collectif, sont exclus de cette liste les travaux affectant les parties communes ou les éléments d'équipement commun.

Les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou soumis à permis de construire ou à autorisation préalable sont également exclus de cette liste.

La demande d’autorisation

Rappelons que le locataire qui désire réaliser ces travaux doit adresser une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur qui devra donner son accord.

Cet accord pourra être exprès ou tacite. En effet, l’absence de réponse du bailleur à la demande du locataire, dans un délai de deux mois à compter de sa réception, vaut décision d’acceptation.

Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.

L’article 2 du décret précise que le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique adresse au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Cette demande mentionne expressément qu'en application du f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux. Ces dispositions législatives doivent être reproduits dans la demande d’autorisation.

Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Ressources associées

Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire

Arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants

LOI n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (JO du 17/08/22) limite la hausse des indices de référence des loyers (IRL) du 3^ème trimestre 2022 au 2^ème trimestre 2023 à 3,5%.

Le texte prévoit en effet que « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023, la variation en glissement annuel de l’indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 %. »

Par dérogation, dans les départements et régions d'outre-mer pour la fixation de ces indices la variation en glissement annuel ne peut excéder 2,5 %.

Par ailleurs, dans la collectivité de Corse la loi permet au préfet, après consultation pour avis de l’assemblée de Corse, de moduler cette variation dans la limite de 1,5 %.

Cette modulation prend en compte les critères suivants :

1° Les caractéristiques démographiques et sociales de la population locale, dont le taux de pauvreté de la collectivité de Corse, entendu comme la part de la population dont le revenu est inférieur à 60 % du revenu médian ;

2° L’existence d’un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;

3° L’écart entre l’inflation annuelle constatée en France métropolitaine et celle constatée sur le territoire de la collectivité de Corse.

Ces critères doivent être précisés par arrêté du ministre chargé de la transition écologique.

Enfin, il est précisé que ces mesures sont applicables à la fixation de l’IRL par dérogation aux dispositions suivantes :

1° le deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (indexation annuelle des loyers) ;

2° les huitième et dernier alinéas de l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (renouvellement de bail) ;

3° le deuxième alinéa de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime (loyers des bâtiments d’habitation compris dans un bail à ferme qui sont indexés sur IRL) ;

4° l’article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière (révision des loyers en location accession qui sont aussi indexé sur l’IRL) ;

5° les dixième et dernier alinéa du VI de l’article 140 de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (renouvellement des baux dans les zones tendues dans lesquelles s’appliquent un arrêté préfectoral fixant des loyers de références) ;

6° le premier alinéa de l’article L. 353-9-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) (baux conventionnés) ;

7° le premier alinéa de l’article L. 353-9-3 du CCH (baux conventionnés);

8° l’avant dernier alinéa de l’article L. 442-1 du CCH (logements des organismes d'habitations à loyer modéré) ;

9° le V de l’article L. 445-3 du CCH (révision des plafonds de ressources pour l’attribution des logements sociaux);

10° le deuxième alinéa de l’article L. 445-3-1 du CCH (révision des loyers des immeubles faisant l’objet d’une convention d’utilité sociale (HLM))

La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d’achat a été validée par le Conseil constitutionnel, avec quelques réserves et une censure portant sur un « cavalier législatif », le 12 août 2022 (décision n°2022-843 DC du 12 août 2022).

La loi n°2022-1158 a été promulguée le 16 août 2022 puis publiée au Journal officiel du 17 août 2022.

La loi « Pouvoir d'achat » comporte 48 articles touchant divers domaines.

L’article 14 de ladite loi prévoit une mesure de « plafonnement des loyers :  
« La variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.
Les petites et moyennes entreprises mentionnées au premier alinéa du présent article répondent à la définition de l'annexe I au règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d'aide compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité ».

Cette mesure était très attendue par les fédérations de commerçants, qui plaidaient auprès des pouvoirs publics sur la nécessité de plafonner l’évolution des loyers pour faire face à la hausse de l’inflation et au risque de très forte augmentation des loyers indexés sur l’ILC.

Avec l’article 14 le législateur ne modifie pas l’indice ILC mais plafonne la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. ILC

Cette variation ne pourra pas excéder 3,5 % pour une période temporaire et constitue un plafond.

Ainsi, le texte précise que la « variation annuelle » de l’indice ILC « prise en compte pour la révision du loyer » applicable aux PME ne pourra excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023.

On notera que le gouvernement a apporté son soutien à un amendement de la majorité visant à plafonner à 3,5 % la hausse de l'indice des loyers commerciaux (ILC), qui sert de base à la revalorisation annuelle des loyers.

Cette mesure a fait l'objet d'une concertation avec les acteurs du secteur - menée sous l'égide d'Olivia Grégoire, la ministre déléguée aux PME, au Commerce, à l'Artisanat et au Tourisme.

Quelles sont les entreprises concernées ?

Cette mesure s’applique aux TPE et à certaines PME.

Elle concerne les baux conclus au profit d’entreprises de moins de 250 salariés et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions EUR ou dont le total du bilan annuel n'excède pas 43 millions EUR.

Quelle est la période visée ?

Ce dispositif temporaire s’applique à toutes les indexations annuelles qui interviennent   à partir de la date d’entrée en vigueur de l’ILC du 2^ème trimestre 2022, à savoir octobre 2022 et pour les indexations basées sur le 1^ER trimestre 2023.

Quels sont les loyers concernés ?

La mesure temporaire concerne les baux comportant une clause d’indexation dite clause d’échelle mobile dont le mécanisme permet au bailleur d’indexer chaque année en principe, le loyer sur la base de l’ILC.

Les loyers indexés sur l’ILAT ne sont pas concernés.

Bien que la loi "Pouvoir d’Achat" s’applique dès le 18 août 2022, il faut attendre la publication par l’INSEE de l’indice ILC du 2^ème trimestre 2022 pour appliquer cette nouvelle règle !

Olivia Grégoire ministre déléguée chargée des Petites et Moyennes Entreprises, du Commerce, de l'Artisanat et du Tourisme qui a réuni tous les acteurs concernés et qui sont parvenus à un accord pour « parer l'urgence » a salué leur « sens des responsabilités ».

Elle a aussi rappelé que cette mesure temporaire qu’elle soutient comme une « solution pour pallier la situation actuelle » ne remettait pas en cause la réforme de l’ILC à venir. 

Nous reviendrons sur les applications pratiques de cette règle dans une prochaine publication.

Ressources associées

LOI n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat

• Un audit énergétique devra être produit lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété et appartenant aux classes D, E, F ou G du DPE.

En métropole à compter du :

1 er septembre 2022 pour les logements classés F ou G,

1 er janvier 2025 pour les logements classés E,

1 er janvier 2034 pour les logements classés D.

Professionnels habilités à la réalisation de l’audit :

• Pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation comprenant plusieurs logements hors copropriétés

o Les bureaux d’études et thermiciens titulaires de la qualification OPQIBI 1905,

o Les architectes et sociétés d’architecture ayant accompli une formation dédiée,

• Pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation comprenant un seul logement :

o Les bureaux d’études et thermiciens titulaires de la qualification OPQIBI 1911,

o Les architectes et sociétés d’architecture ayant accompli une formation dédiée,

o Les entreprises titulaires de la qualification RGE « Offre globale »,

o Les diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour la réalisation des DPE et justifiant des compétences nécessaires pour la réalisation des audits énergétiques

Pour réaliser l’audit, l'auditeur a pour missions de :

• Dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques,
• Etablir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment
• Effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante,
• Lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux font obstacle à l'atteinte de la classe B, l'auditeur en justifie dans son rapport.

En termes d’obligations, l’auditeur

• Doit être assuré professionnellement et, conformément à la loi, exécuter sa mission en toute impartialité et indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui.
• Ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l'audit.
• Effectue au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire,
• Rédige un rapport de synthèse,
• Tient les audits énergétiques qu'il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité.

           A leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit. Quel est le contenu de l’audit énergétique obligatoire

L’audit énergétique doit contenir obligatoirement :

• Une estimation de la performance du bâtiment ou partie de bâtiment avant travaux, réalisée selon la méthode de calcul utilisée pour l’établissement des DPE (méthode de calcul 3CL-DPE2021). o Cette estimation peut s’appuyer sur les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE du logement et disponibles dans le récapitulatif standardisé. L’auditeur pourra reprendre ces données après avoir vérifié préalablement leur exactitude lors de sa visite sur site et les avoir corrigés si nécessaire,

         o L’auditeur peut s’appuyer sur les factures des travaux réalisés ainsi que sur différents diagnostics techniques immobiliers fournis par le propriétaire du logement.

• Un schéma précisant la répartition des déperditions thermique du logement,
• Des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment, les dispositifs de pilotage constituant les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle pilotant les équipements du bâtiment,
• Au moins deux propositions de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant au bien d’atteindre la classe B du DPE sauf contraintes financières, techniques et ou architecturales (cf. ci-après),
• Des informations sur les conditions d'aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux. Les travaux recommandés sur les parois opaques ou vitrées donnant sur l'extérieur des bâtiments, ainsi que ceux portant sur les installations de ventilation et de chauffage doivent, le cas échéant, être 3 accompagnés de travaux complémentaires permettant de garantir un renouvellement suffisant mais maîtrisé de l'air ou de recommandations sur la gestion et l'entretien du système de ventilation existant permettant d'assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l'air,
• Des informations sur le traitement satisfaisant des interfaces à l'occasion de chaque étape des parcours de travaux.

L’audit obligatoire doit présenter au moins deux propositions de travaux, en une ou plusieurs étapes, permettant au bien d’atteindre la classe B du DPE sauf contraintes financières, techniques et ou architecturales.

• Une première proposition de travaux prévoit un parcours de travaux par étapes pour atteindre la classe B selon un ordre qui ne compromet pas la faisabilité technique ou économique des étapes suivantes.

            o La première étape doit permettre de réaliser un gain d'au moins une classe de DPE et la classe E au minimum,

            o L’étape finale prévoit d’atteindre au moins la Classe B,

            o Pour les biens classés F ou G, le parcours de travaux doit prévoir une étape intermédiaire permettant d’atteindre la classe C.

• Une seconde proposition de travaux prévoit une rénovation globale performante en une seule étape pour atteindre au moins la classe B.

SourceFnaim

Pour mémoire, l’article 158 de la Loi "Climat et Résilience" a introduit un nouvel outil lors de la vente de biens énergivores en monopropriété : un audit énergétique obligatoire en complément du DPE.

Cet audit devra être produit lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété et appartenant aux classes D, E, F ou G du DPE.

Pour les biens classés F et G, cette disposition entre en vigueur dès le 1^er septembre 2022.